Ti sembra un sogno, vivere in una casa senza pagare affitto. E spesso lo è, almeno finché non succede qualcosa di piccolo, una bolletta, una residenza da spostare, un lavoro in casa, e all’improvviso ti accorgi che il “gratis” ha regole precise. Il punto è che il comodato d’uso gratuito non è una stretta di mano romantica, è un rapporto giuridico con effetti fiscali reali.
Cos’è davvero il comodato, e perché conta la forma
Il comodato è il contratto con cui il proprietario (comodante) ti concede un immobile perché tu lo usi, con l’obbligo di restituirlo. Nel Codice Civile (art. 1803 e seguenti) la logica è semplice: uso sì, proprietà no.
Il primo bivio, spesso sottovalutato, è questo: contratto scritto e registrato, oppure accordo verbale. Nella vita quotidiana si parte quasi sempre “a voce”, ma quando arrivano detrazioni, IMU, residenza o eredità, la voce non basta più.
Rischio legale numero 1: ti possono chiedere la casa prima di quanto immagini
Molti pensano: “Me l’ha data, quindi è mia finché voglio”. Non funziona così.
- Se nel contratto non c’è una durata chiara, può trattarsi di comodato precario: il comodante può chiedere la restituzione quando ne ha necessità, e in alcune situazioni anche senza tempi lunghi.
- Se c’è una scadenza, alla scadenza la casa va restituita, anche se nel frattempo tu hai organizzato vita, famiglia e arredi.
- Se fai entrare altre persone stabilmente o concedi l’uso a terzi, rischi contestazioni (il subcomodato non è automaticamente consentito, dipende dagli accordi).
In pratica, la tua stabilità abitativa dipende da ciò che è scritto, non da ciò che “ci si era detti”.
Rischio legale numero 2: lavori, danni e responsabilità, chi paga cosa
Qui succede spesso la prima frizione, quella che rovina i rapporti.
In linea generale:
- al comodatario spettano spese ordinarie (piccole manutenzioni, gestione quotidiana),
- le spese straordinarie in molti casi restano in capo al proprietario, ma non dare nulla per scontato, perché contano accordi e circostanze.
E poi c’è la responsabilità: se provochi danni, se non custodisci con diligenza, se un problema in casa genera un danno a terzi, potresti finire nel classico rimpallo “tocca a te, no tocca a me”. Un contratto ben scritto (e magari una polizza casa adeguata) evita discussioni infinite.
Rischi fiscali: IMU, registrazione e “tranelli” delle agevolazioni
Qui conviene essere molto concreti.
Registrazione del contratto
Se fate un contratto scritto, la registrazione è normalmente necessaria e comporta costi tipici come:
- imposta di registro in misura fissa,
- marche da bollo sul contratto, secondo le regole di formato e pagine.
Senza registrazione potresti trovarti bloccato proprio quando ti serve “dimostrare” il titolo di detenzione (per bonus, residenza, pratiche condominiali).
IMU: attenzione alle condizioni
L’IMU, di regola, la paga il proprietario. Però esiste un tema importantissimo: in alcuni casi il comodato a parenti di primo grado può consentire una riduzione della base imponibile. Sembra automatico, ma non lo è.
Di solito servono condizioni come:
- contratto registrato,
- uso come abitazione principale del comodatario,
- requisiti specifici del comodante (per esempio numero di immobili e residenza, secondo la disciplina vigente e i regolamenti applicabili).
Basta che salti un requisito, e l’agevolazione può decadere con recuperi e sanzioni.
TARI e utenze: non è sempre “chi vive paga”
La TARI in genere ricade su chi occupa l’immobile, quindi spesso su di te. Le utenze pure, ma attenzione: intestare tutto al comodatario senza un contratto chiaro può creare confusione probatoria se poi nasce una contestazione sulla data di inizio o sulla reale occupazione.
Bonus e detrazioni: il punto che sorprende di più
Molti fanno lavori (anche piccoli) pensando: “Pago io, porto tutto in detrazione”. Non sempre.
Per alcune detrazioni edilizie può essere necessario:
- un titolo valido (comodato registrato),
- il consenso del proprietario,
- pagamenti tracciati e documentazione impeccabile.
Se manca un passaggio, il rischio è perdere il beneficio, o doverlo restituire in caso di controlli.
Come proteggerti senza rovinare i rapporti
La soluzione non è diffidare, è mettere ordine.
Ecco una mini check-list pratica:
- contratto scritto con durata, uso consentito e regole su spese e manutenzione,
- registrazione se utile o necessaria per agevolazioni e prova,
- accordo chiaro su residenza, utenze e TARI,
- se prevedi lavori, metti per iscritto chi autorizza cosa e chi beneficia delle detrazioni.
Il comodato d’uso gratuito resta una grande opportunità, spesso familiare e piena di fiducia. Ma proprio perché nasce in un clima “tranquillo”, conviene blindarlo con poche righe chiare. Così il gratis resta un vantaggio, non l’inizio di un problema.
