C’è un momento, quando stai per vendere casa o avviare una ristrutturazione, in cui spunta quella frase che nessuno vorrebbe sentire: “Qui c’è una piccola difformità”. Piccola, sì, ma capace di bloccare tutto. E proprio da queste situazioni quotidiane nasce il senso delle novità collegate alla Legge di Bilancio 2026: non un “liberi tutti”, bensì una strada più chiara per regolarizzare ciò che è davvero sanabile e, soprattutto, per non perdere i bonus edilizi.
La novità che interessa (quasi) tutti: bonus anche su immobili già condonati
La Legge di Bilancio 2026, per come è stata impostata nelle sue linee operative, apre un punto cruciale: l’accesso ai bonus ristrutturazioni, ecobonus, sismabonus e bonus mobili anche per immobili che in passato sono stati condonati o sanati con i condoni del 1985, 1994 e 2003.
Il dettaglio che fa la differenza è uno: la pratica deve essere definitivamente chiusa, con titolo rilasciato. Se il condono è ancora “appeso”, niente scorciatoie.
Tra gli incentivi citati più spesso:
- Bonus ristrutturazioni 50% fino a 96.000 euro (in particolare per abitazione principale).
- Bonus mobili 50% fino a 5.000 euro.
- Altri strumenti per efficienza e sicurezza, come ecobonus e sismabonus, se rispettati requisiti tecnici e amministrativi.
Sanatoria sì, ma selettiva: cosa si può sanare davvero
Qui arriva la parte più importante, quella che evita illusioni. Non siamo davanti a un condono tombale generalizzato. L’impianto punta su difformità minori e storiche, con regole più nette e sanzioni “standard” per chiudere il cerchio.
In concreto, tende a rientrare in un perimetro sanabile ciò che:
- Riguarda difformità precedenti al 1° settembre 1967, con una lettura più ampia delle tolleranze per immobili molto datati.
- Consiste in errori progettuali, lievi scostamenti esecutivi, piccoli interventi non correttamente rappresentati, quelli che spesso emergono durante una perizia per mutuo, una successione o una compravendita.
- È conforme alle norme urbanistiche, ai vincoli e alle regole edilizie applicabili, in un percorso che deve allineare anche lo stato di fatto e i dati in catasto.
- Rientra in pratiche di condono 1985, 1994 o 2003 ancora aperte, che i Comuni possono portare a chiusura entro il 31 marzo 2026, se la documentazione è completabile.
Questo è il “cuore” della misura: rendere più gestibili e meno aleatorie quelle situazioni che non cambiano davvero il carico urbanistico, ma impediscono interventi utili di riqualificazione.
Sanzioni: quanto si paga (e perché conviene fare ordine)
Un altro aspetto che cambia la percezione della sanatoria è la maggiore prevedibilità delle sanzioni. Si parla di importi che, in base alla casistica, partono da circa 516 euro per situazioni semplici e possono salire, per difformità più rilevanti, in fasce come 1.032 euro fino a circa 10.328 euro.
Non è “economico” in senso assoluto, ma spesso è meno costoso di:
- una vendita saltata,
- un contenzioso,
- o il blocco di lavori incentivati.
Prima i documenti, poi i lavori: il passaggio che molti sottovalutano
C’è una regola pratica che conviene tatuarsi mentalmente: prima di avviare lavori agevolati, vanno sanate le irregolarità residue. Anche se l’immobile ha un vecchio condono, basta una difformità rimasta fuori per complicare l’accesso ai bonus o la regolarità delle pratiche.
Ed è qui che la Legge di Bilancio 2026 si collega a un orientamento più recente, anche alla luce della sentenza Corte Costituzionale n. 119/2024, che ha inciso sul tema delle esclusioni automatiche e sul rapporto tra regolarizzazione e premialità.
Cosa NON si può sanare: i confini che restano (giustamente) rigidi
Per evitare equivoci, ecco i casi che, nella sostanza, restano fuori:
- Abusi in aree vietate o in contrasto con vincoli e norme urbanistiche, dove manca la conformità richiesta.
- Interventi che configurano incrementi volumetrici eccessivi o nuove costruzioni abusive realizzate in epoche non coperte dai vecchi condoni.
- Situazioni destinate a demolizione quando la legge non consente regolarizzazione.
In più, è importante distinguere: il condono edilizio come riapertura generale non risulta inserito, in questa cornice, come misura “tombale”. Si parla piuttosto di sanatorie “a regime” per irregolarità formali o minori, senza incoraggiare nuovo abusivismo.
Come muoversi senza sbagliare (e senza perdere i bonus)
Se ti trovi davanti a una difformità, il percorso più solido è semplice:
- verifica titolo edilizio e stato legittimo,
- controlla vincoli e conformità,
- aggiorna elaborati e dati catastali,
- chiudi eventuali condoni pendenti,
- solo dopo pianifica gli interventi incentivati.
La verità è che le nuove regole non promettono miracoli, però offrono qualcosa di prezioso: un sentiero più praticabile per rimettere in ordine il passato, e finalmente poter investire sul futuro della casa, con bonus e pratiche più pulite.
