Apri il calendario delle prenotazioni, vedi qualche weekend già occupato e pensi che affittare per pochi giorni sia ancora una gestione semplice. Poi arrivano le nuove regole e il quadro cambia, soprattutto nelle città dove il turismo spinge forte e il mercato residenziale è già sotto pressione. Il messaggio è chiaro, nel 2026 gli affitti brevi turistici restano possibili, ma diventano molto più controllati.
Cosa cambia davvero
La novità più visibile è il Codice Identificativo Nazionale, il CIN, che dovrà comparire sia negli annunci online sia nell’alloggio. È una sorta di carta d’identità dell’immobile turistico, pensata per rendere più facile distinguere le strutture regolari da quelle abusive. Le sanzioni, in caso di assenza o mancata esposizione, possono essere rilevanti e variano in base ai casi.
Sul piano fiscale, resta centrale la cedolare, ma con un impianto meno favorevole per chi gestisce più immobili. In pratica, superate certe soglie, l’aliquota può salire al 26%, mentre per le attività che assumono caratteristiche imprenditoriali, per esempio oltre due immobili o con servizi extra simili a quelli alberghieri, scattano Partita IVA, SCIA e obblighi più strutturati.
C’è poi il limite temporale, l’affitto breve resta tale fino a 30 giorni consecutivi. Oltre, si entra in un altro terreno contrattuale. Inoltre, i portali OTA, come Airbnb e simili, trasmettono dati utili all’Agenzia delle Entrate, mentre resta l’obbligo di comunicare le presenze alla Questura entro 48 ore.
Le città più esposte
Non tutte le città italiane affronteranno queste novità allo stesso modo. Quelle più esposte a restrizioni locali sono, con buona probabilità, i grandi poli turistici e i centri storici dove l’equilibrio tra residenti e ospitalità è già fragile.
Le aree più sensibili sono:
- Firenze, dove il tema della pressione turistica è da tempo al centro del dibattito urbanistico
- Venezia, caso emblematico per densità di visitatori e tutela del tessuto abitativo
- Roma, soprattutto nelle zone centrali e nei quartieri con forte attrattività turistica
- Siena e altre città toscane, anche alla luce delle aperture riconosciute alla regolazione locale
- Milano, Napoli e Bologna, dove il peso degli affitti brevi incide sempre di più su prezzi e disponibilità delle case
- molte località costiere, in Liguria, Sicilia e in altri territori dove i Comuni potrebbero intervenire per zone specifiche
Perché proprio queste città
Il fattore decisivo è la pressione turistica. Dove gli alloggi destinati ai visitatori crescono rapidamente, i Comuni tendono a intervenire per proteggere l’offerta abitativa ordinaria. In pratica, più un centro storico si svuota di residenti, più aumentano le probabilità di vincoli, licenze aggiuntive o perfino divieti in alcune aree.
Un altro elemento importante è il rafforzamento dei poteri locali. Comuni e Regioni possono introdurre limiti urbanistici, obblighi amministrativi e, in certi contesti, anche il cambio di destinazione d’uso. La pronuncia della Corte Costituzionale sul caso toscano ha dato ulteriore peso a questa possibilità, almeno in presenza di motivazioni legate all’assetto urbano e all’interesse pubblico.
Chi lavora davvero nel settore lo sa bene, non basta leggere la norma nazionale. Spesso la differenza la fanno una delibera comunale, una mappa del centro storico o un regolamento regionale aggiornato all’ultimo momento.
Come verificare se il tuo immobile è a rischio
Prima di pubblicare o continuare ad affittare, conviene fare quattro controlli semplici:
- verificare il CIN tramite la BDSR del Ministero del Turismo
- controllare se il Comune ha limiti per zona, numero di giorni o licenze
- capire se l’attività rientra ancora nella gestione privata o se è ormai considerata imprenditoriale
- verificare gli adempimenti su fisco, SCIA, sicurezza e comunicazione ospiti
Chi possiede un appartamento in una città ad alta domanda turistica non deve farsi prendere dal panico, ma nemmeno aspettare. Oggi la vera differenza la fa la preparazione, perché un immobile ben registrato, correttamente dichiarato e conforme alle regole locali ha molte più possibilità di restare sul mercato senza sorprese.
