Ti sarà capitato di sentirlo dire al bar o in chat, “c’è un trucco legale e l’IMU sulla seconda casa sparisce”. Anch’io, la prima volta, ho alzato un sopracciglio. Poi vai a vedere davvero come funziona e scopri una verità più interessante, perché è legale, utile, ma non è magia: con il comodato d’uso gratuito puoi ottenere una riduzione del 50% della base imponibile IMU, non l’azzeramento totale.
Cos’è davvero il “trucco”: sconto IMU, non esenzione
Il comodato è, in pratica, prestare una casa a un familiare senza chiedere affitto. Se lo fai a figli o genitori (parenti in linea retta di primo grado) e rispetti regole molto precise, la legge ti consente di calcolare l’IMU su metà valore. Quindi l’IMU si “dimezza” (in molti casi), ma si paga comunque.
Una bussola utile per inquadrare il tema è l’IMU, perché qui non parliamo di scorciatoie, ma di un’agevolazione codificata e verificabile.
I requisiti che devono combaciare (tutti, senza sconti)
Qui è dove molti inciampano. L’agevolazione esiste, ma è come una serratura con più mandate. Se te ne manca una, non si apre.
Ecco le condizioni principali:
- Contratto scritto e registrato: niente accordi a voce. Serve un contratto di comodato per iscritto e registrato all’Agenzia delle Entrate.
- Il comodatario deve viverci davvero: tuo figlio o tuo genitore deve usarla come abitazione principale, cioè con residenza anagrafica e dimora abituale in quell’immobile.
- Limite sulle abitazioni possedute dal comodante: tu (proprietario) devi possedere in Italia solo:
1) l’immobile dato in comodato, e
2) al massimo un altro immobile adibito a tua abitazione principale.
Non sono ammessi ulteriori immobili abitativi, nemmeno “piccole seconde case” o quote di altre abitazioni. (Le categorie di lusso A/1, A/8, A/9 restano fuori gioco.) - Stesso comune: devi avere residenza e dimora abituale nello stesso comune dell’immobile dato in comodato (e della tua abitazione principale, se presente).
- Niente immobili di lusso: la casa concessa non deve essere accatastata in A/1, A/8 o A/9.
Un dettaglio poco noto ma importante: se il comodatario muore, l’agevolazione può continuare per il coniuge, a condizione che ci siano figli minori.
Come si applica la riduzione, passo per passo
Immagina la base imponibile come una “massa” su cui si calcola l’imposta. Senza agevolazioni è il 100%, con il comodato agevolato diventa il 50%. Se il tuo comune ha aliquote alte, la differenza si sente.
Per farla partire correttamente:
- Stipula il contratto di comodato gratuito in forma scritta.
- Registralo all’Agenzia delle Entrate.
- Assicurati che il comodatario trasferisca la residenza e che l’immobile sia la sua dimora abituale.
- Presenta la Dichiarazione IMU: è obbligatoria e va inviata entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello in cui è iniziato il comodato o sono maturati i requisiti.
Da quando vale lo sconto? In genere dalla data di stipula del contratto, oppure dalla data in cui il comodatario acquisisce la residenza, se avviene dopo.
Limitazioni e cose che spesso si fraintendono
Qui conviene essere molto chiari, perché è il punto in cui il titolo “acchiappa clic” si sgonfia.
- Non azzeri l’IMU: paghi l’imposta sul 50% del valore imponibile.
- Se possiedi altri immobili non abitativi (come terreni o locali), di norma non è quello a bloccarti. Il nodo è avere altre abitazioni oltre a quelle consentite.
- I casi “di confine” (ad esempio residenti all’estero, situazioni AIRE, patrimoni immobiliari più complessi) vanno valutati con attenzione, perché la norma è restrittiva.
La regola d’oro: controlla anche le delibere del comune
L’impianto dell’agevolazione è nazionale, ma l’IMU vive anche di prassi comunali, controlli e interpretazioni operative. Prima di decidere, verifica sempre sul sito del tuo comune o con un professionista se ci sono indicazioni specifiche su modulistica, tempi e controlli.
Conclusione: un vantaggio reale, se giochi “pulito”
Il comodato d’uso gratuito non è un trucco per sparire dai radar dell’IMU, è una strategia legale che ti permette di dimezzare la base imponibile, a patto di rispettare requisiti severi e documentare tutto. Se hai la situazione giusta, è una leva concreta e spesso conveniente. Se invece manca anche solo un requisito, rischi di contare su uno sconto che non ti spetta, e quello sì che diventa un problema.
