Ti è mai capitato di guardare un terreno agricolo e pensare, con una punta di orgoglio, “qui c’è valore”, ma poi scoprire che per il fisco quel valore sembra fermo a un’altra epoca? Dal 2026 questa distanza può ridursi parecchio, e in certi casi la sensazione è proprio quella di vedere il tuo terreno “pesare” il doppio, almeno sulla carta fiscale.
Cosa cambia davvero dal 2026
Con la Legge di Bilancio 2026 arriva una novità che, per chi possiede terreni agricoli, suona come una svolta: la rivalutazione fiscale strutturale. Tradotto in parole semplici, non si tratta più delle solite finestre occasionali che aprono e chiudono, ma di un meccanismo stabile che permette di aggiornare il valore fiscalmente riconosciuto avvicinandolo al valore di mercato.
Perché è importante? Perché quel valore fiscale diventa cruciale quando vendi, quando pianifichi una successione, o quando vuoi fare ordine nel patrimonio senza brutte sorprese.
Come funziona la rivalutazione, passo dopo passo
Il percorso è lineare, ma va preso sul serio, perché i documenti e le scadenze contano:
- Perizia asseverata: serve una perizia asseverata che certifichi il nuovo valore del terreno. È il “metro ufficiale” che giustifica l’aggiornamento.
- Imposta sostitutiva del 18%: si paga un’imposta sostitutiva pari al 18% sul differenziale, cioè sulla differenza tra valore “vecchio” e valore rivalutato.
- Scadenza del 30 novembre 2026: la perizia deve essere depositata entro il 30 novembre 2026.
La parte che spesso tranquillizza di più è questa: è prevista la rateizzazione in tre anni, così non devi necessariamente immobilizzare tutta la liquidità in un colpo solo.
Perché si parla di “raddoppio” del valore (e quando succede)
Qui si arriva al punto che fa drizzare le antenne. In tanti casi il valore fiscale di un terreno è rimasto basso per anni, mentre i prezzi reali hanno seguito un’altra storia. Se la forbice è ampia, la rivalutazione può portare a un raddoppio del valore fiscalmente riconosciuto.
Un riferimento utile: nel 2024 il valore medio nazionale dei terreni agricoli in Italia era circa 22.400 euro per ettaro. Ovviamente la realtà cambia molto tra zone, qualità del suolo, accessibilità, irrigazione e vocazione colturale, ma il dato rende l’idea di quanto possano essere cresciute le quotazioni.
Ecco un esempio semplice, solo per visualizzare l’effetto:
| Scenario | Valore fiscale iniziale | Valore rivalutato (perizia) | Differenziale | Imposta 18% |
|---|---|---|---|---|
| 1 ettaro | 12.000 € | 24.000 € | 12.000 € | 2.160 € |
Il vantaggio “si sente” soprattutto quando vendi: un valore fiscale più alto può ridurre la distanza su cui si calcolano eventuali effetti fiscali legati alla plusvalenza (il caso concreto va sempre verificato con un professionista).
La mossa intelligente: quando conviene pensarci
Se devo dirtelo come lo direi a un amico, conviene farsi queste domande prima di correre:
- Prevedo di vendere nei prossimi anni?
- Ho terreni con valori fiscali storicamente molto bassi?
- Sto pianificando passaggi generazionali o riassetti patrimoniali?
- Ho bisogno di più chiarezza per trattare con banche, soci, o investitori?
La rivalutazione non è un bottone magico, è uno strumento. Funziona bene quando risolve un problema reale: la distanza tra “catasto mentale” e mercato.
Non solo carta: le opportunità “Generazione Terra 2026”
In parallelo, in primavera 2026 riparte un canale che può essere decisivo per chi vuole comprare o ampliare: Generazione Terra 2026, promosso da ISMEA. Qui l’idea è accompagnare giovani (18-41 anni), donne e startup agrarie con misure molto concrete:
- Finanziamento fino al 100% del prezzo di acquisto dei terreni
- Massimali: 1,5 milioni (imprenditori o startupper con esperienza) e 500.000 euro (chi ha solo titolo di studio agrario)
- Contributo a fondo perduto di 100.000 euro per i primi insediamenti
- Mutui fino a 30 anni, con possibile preammortamento di 2 anni
Terre pubbliche: il “Piano Coltivaitalia” in numeri
C’è poi un altro tassello che spesso passa sottotraccia: il Piano Coltivaitalia. Sono previsti 8.417 ettari di terreni pubblici in comodato gratuito per 10 anni, con opzione di riscatto al 50% del valore iniziale, con priorità a giovani e donne.
Il quadro, messo insieme, è chiaro: dal 2026 non cambia solo un numero in un documento, cambia la strategia con cui molti potranno valorizzare, trasferire o acquistare terra. E se il tuo terreno oggi “sembra piccolo” al fisco, potrebbe essere il momento giusto per farlo finalmente raccontare la sua vera storia.
