Quando si parla di rifare la facciata, l’aria in condominio cambia subito. Basta una crepa, un distacco di intonaco o una foto nel gruppo WhatsApp e, nel giro di poche ore, spunta la domanda che fa tremare tutti: “Chi paga e quanto?”. La buona notizia è che, se si segue la legge passo per passo, la maggior parte dei litigi si può evitare.
Facciata: perché è una “cosa di tutti”
Nella maggior parte dei casi la facciata rientra tra le parti comuni dell’edificio (art. 1117 del Codice civile). In pratica è la “pelle” del palazzo, quella che lo protegge e lo rappresenta, quindi interessa l’intero condominio, non solo chi abita ai piani bassi o chi “la vede meglio”.
Di conseguenza, il rifacimento è considerato manutenzione straordinaria e richiede una decisione formale.
Approvazione in assemblea: le maggioranze contano davvero
Per deliberare lavori di facciata servono le maggioranze previste dall’art. 1136 del Codice civile. In concreto, l’amministratore porta in assemblea preventivi, un capitolato (anche semplice, ma chiaro) e si vota.
Per non inciampare subito, è utile che la delibera specifichi:
- tipo di intervento (rifacimento intonaco, tinteggiatura, ripristino cornicioni)
- importo complessivo e impresa scelta
- modalità di pagamento e scadenze delle rate
- criterio di ripartizione spese (così non resta “sottinteso”)
Come si dividono le spese per legge: la regola base
Qui entra in scena l’art. 1123 del Codice civile, che è un po’ la bussola.
1) Riparto per millesimi (caso più comune)
Se la facciata è comune e serve tutti, la spesa si divide in base ai millesimi di proprietà: chi ha una quota maggiore dell’edificio paga di più.
Esempio rapido (numeri rotondi):
| Unità | Millesimi | Spesa totale 20.000 € | Quota |
|---|---|---|---|
| A | 500 | 20.000 | 10.000 € |
| B | 300 | 20.000 | 6.000 € |
| C | 200 | 20.000 | 4.000 € |
Semplice, lineare, e soprattutto difficile da contestare se le tabelle sono corrette.
2) Riparto “per uso” (quando ha senso)
Se una parte di facciata serve in modo diverso alcuni condomini (caso meno frequente), la legge prevede che si possa tenere conto dell’uso. È una strada delicata, perché bisogna dimostrarlo e verbalizzarlo bene.
3) Spese solo per alcuni (scale, corpi separati, parti autonome)
Se l’edificio ha porzioni che servono soltanto un gruppo (per esempio un corpo scala che non porta agli altri appartamenti), la spesa può gravare solo su chi ne trae utilità (art. 1123, comma 3). È uno dei punti che spesso “sblocca” discussioni infinite, perché sembra ingiusto finché non lo si guarda sulla pianta del palazzo.
Balconi e dettagli: dove nascono quasi tutti i litigi
Qui il trucco è distinguere tra:
- balconi aggettanti (che sporgono e sono legati all’appartamento): in genere sono di proprietà esclusiva
- elementi che incidono sul decoro architettonico (frontalini, sottobalconi, parti decorative visibili): spesso vengono trattati come comuni, quindi ripartiti tra tutti
Non esiste una formula magica valida per ogni edificio, quindi la cosa più intelligente è far descrivere questi elementi nel capitolato e nella delibera, con una voce di spesa separata se necessario.
Bonus e detrazioni 2026: cosa resta davvero
Il Bonus Facciate al 90% non è più disponibile, ma non significa che non ci siano opzioni:
- Bonus Ristrutturazioni: nel 2026 è prevista una detrazione del 50% sull’abitazione principale, fino a 96.000 euro per unità, in 10 rate annuali.
- Ecobonus: se il rifacimento include isolamento termico e requisiti tecnici, può arrivare al 65% (con adempimenti più rigorosi).
Pagamenti: il “bonifico parlante” evita guai
Per beneficiare delle detrazioni e avere tracciabilità, i pagamenti devono passare dal bonifico parlante, con:
- causale del versamento
- codice fiscale del beneficiario della detrazione
- partita IVA o codice fiscale dell’impresa
Mini checklist anti discussioni
- Verifica regolamento condominiale e tabelle millesimali
- Delibera assembleare chiara, con criteri scritti
- Capitolato che separi facciata, balconi, decori
- Pagamenti tracciabili e documenti archiviati
La facciata si rifà una volta ogni molti anni. Proprio per questo conviene impostare tutto bene all’inizio: quando le regole sono limpide, anche la spesa, per quanto pesante, diventa molto più digeribile.
