C’è un momento, quando metti online un annuncio o firmi un contratto, in cui ti sembra tutto semplice: “Affitto, incasso, pago le tasse e via”. Poi però arriva quella domanda che fa tremare anche i più tranquilli: “Sto rispettando i limiti giusti, o rischio problemi con il fisco?”. Nel 2026 la risposta passa da un numero preciso, e conviene conoscerlo bene.
Il punto chiave dal 1° gennaio 2026: non è solo “quanto chiedi”, ma quanti immobili affitti
La novità più importante è questa: dal 1° gennaio 2026 la cedolare secca sugli affitti brevi si potrà applicare al massimo a 2 immobili.
Fino al 31 dicembre 2025 il margine era più ampio, perché il limite era 4 appartamenti. Dal 2026, invece, superare la soglia diventa un campanello d’allarme automatico per l’Amministrazione finanziaria.
E qui sta il “limite massimo” che davvero conta: il terzo immobile in affitto breve fa scattare un cambio di regime.
Cosa si intende per affitto breve (e perché i 30 giorni sono una linea rossa)
Per “affitto breve” si intende un contratto la cui durata non supera i 30 giorni. È una definizione fondamentale, perché è proprio dentro questo perimetro che si gioca la cedolare secca “speciale” degli affitti brevi.
Quando si supera questa soglia:
- il contratto entra in un’altra categoria,
- spesso scatta l’obbligo di registrazione (secondo le regole generali),
- e la tassazione può cambiare.
In pratica, i 30 giorni non sono un dettaglio burocratico, sono una specie di confine tra due mondi.
Aliquote 2026: 21%, 26% e poi stop
La Legge di Bilancio 2026 ridisegna il quadro con una struttura molto netta. Ecco come funziona, se parliamo di affitti brevi:
- 1° immobile: cedolare secca con aliquota agevolata 21%
- 2° immobile: cedolare secca con aliquota ordinaria 26%
- Dal 3° immobile in poi: cedolare secca non applicabile, con presunzione automatica di attività d’impresa
Questa è la mappa da tenere in testa quando fai i conti e, soprattutto, quando decidi se allargarti con un nuovo immobile.
Il “terzo immobile” e la presunzione di impresa: cosa cambia davvero
La parte che spaventa non è solo pagare un po’ di più, è il cambio di qualificazione: dal terzo immobile in affitto breve, l’attività viene considerata automaticamente imprenditoriale.
Questo può portare obblighi più strutturati, come:
- partita IVA
- iscrizione INPS
- tenuta della contabilità
È un passaggio che ha un impatto pratico enorme: non è più solo “gestisco due appartamenti”, diventa un’attività con regole e adempimenti tipici dell’impresa.
Puoi scegliere quale immobile “mettere” al 21%: un dettaglio che vale soldi
C’è però un aspetto interessante, e spesso sottovalutato: il proprietario può decidere quale dei due immobili beneficia dell’aliquota ridotta al 21% (in sede di dichiarazione dei redditi).
In termini concreti, vuol dire che puoi ragionare in modo strategico. Ad esempio:
- mettere al 21% l’immobile che rende di più,
- lasciare al 26% quello con stagionalità più debole,
- o quello con più spese e periodi vuoti.
Non è “furbizia”, è gestione consapevole dentro le regole.
Una mini-checklist per non inciampare nel 2026
Se vuoi una bussola semplice, ecco le domande da farti prima di pubblicare nuovi annunci o rinnovare la strategia:
- Sto facendo affitti sotto i 30 giorni (quindi “brevi”)?
- Quanti immobili sto locando in questa modalità, 1, 2 o 3+?
- Ho chiaro quale immobile mi conviene associare all’aliquota 21%?
- Se sto per arrivare al terzo, sono pronto a gestire un’eventuale configurazione da impresa?
Alla fine, la sensazione è questa: nel 2026 non vince chi corre ad aggiungere appartamenti, vince chi sa leggere la regola e muoversi con calma. E la parola da ricordare, più di tutte, è cedolare: perché è lì che passa la differenza tra semplicità e complicazioni.
