C’è un momento, di solito a fine anno, in cui la bacheca dell’androne sembra guardarti storto: arriva il conguaglio condominiale. E insieme alla cifra, spesso, arriva anche un dubbio un po’ scomodo, devo pagarlo per forza, anche se qualcosa non torna?
La risposta, che può sorprenderti, è questa: nella maggior parte dei casi sì, ma esistono situazioni precise in cui puoi opporti legalmente e, in alcuni casi, persino rifiutarti di pagare (o pagare solo dopo chiarimenti). Il punto è capire quando stai contestando un semplice “non mi convince” e quando invece manca un presupposto giuridico.
Prima di tutto: cos’è davvero un conguaglio
Il conguaglio è la differenza tra quanto hai versato come acconti e quanto risulta dalle spese effettive del periodo (riscaldamento, pulizie, manutenzioni, assicurazione, ecc.). È la fotografia finale del rendiconto del condominio, tradotta in numeri.
Se il conguaglio nasce da un rendiconto regolare e approvato, ignorarlo può portare rapidamente a un decreto ingiuntivo. E lì, credimi, l’aria cambia.
Quando puoi contestare e quando puoi davvero rifiutarti
Qui sta la parte interessante. Ci sono casi in cui il conguaglio è “debole” perché manca un pezzo fondamentale.
1) Il rendiconto non è stato approvato dall’assemblea
Se l’amministratore ti chiede un conguaglio senza una valida delibera di approvazione del rendiconto, hai un argomento serio.
Attenzione però: spesso si possono chiedere acconti “provvisori” per la gestione corrente, ma il conguaglio finale, quello che chiude i conti, normalmente si aggancia all’approvazione assembleare e ai documenti giustificativi.
Cosa fare:
- chiedi copia del rendiconto e del verbale di approvazione
- verifica che la delibera esista e sia riferita proprio a quel periodo
2) Ti chiedono spese mai deliberate (soprattutto straordinarie)
Se nel conguaglio trovi dentro lavori straordinari o interventi importanti senza delibera, oppure deliberati in modo irregolare, puoi contestare con forza.
Qui la differenza pratica è questa:
- per le spese ordinarie, l’amministratore ha margini operativi più ampi
- per le straordinarie serve, di regola, una decisione assembleare valida
3) Riparto sbagliato: millesimi, criteri, tabelle
A volte non è “la spesa” a essere discutibile, ma come viene ripartita. Se il conguaglio non rispetta le tabelle millesimali o applica criteri errati (per esempio ascensore, riscaldamento, scale), puoi contestare l’importo.
Segnali tipici:
- improvvise variazioni di quota senza spiegazione
- addebiti di servizi che non ti competono
- calcoli incoerenti rispetto agli anni precedenti
4) Hai venduto casa: chi paga davvero?
Qui nasce spesso il litigio più classico, e capisco benissimo la confusione. In generale:
- le spese ordinarie competono a chi è proprietario nel periodo di gestione
- per molte spese straordinarie conta la data della delibera (spesso paga chi era proprietario quando sono state approvate)
In più, esiste una regola pratica importante: l’amministratore può chiedere il pagamento anche al nuovo proprietario per alcune annualità, poi saranno venditore e acquirente a regolarsi tra loro.
5) Prescrizione: quando è troppo tardi per chiedertele
Le quote condominiali, essendo pagamenti periodici, possono andare in prescrizione (spesso in 5 anni). Se ti arriva un conguaglio molto vecchio, non archiviarlo come “fastidio”, controlla subito le date e valuta un’eccezione di prescrizione.
Una bussola rapida (e utile)
| Situazione | Cosa puoi fare | Rischio se non agisci |
|---|---|---|
| Nessuna delibera di approvazione | chiedere atti, contestare formalmente | richiesta reiterata, azione legale |
| Spese straordinarie senza delibera | opposizione motivata | recupero crediti se non contestato bene |
| Riparto errato | contestazione e correzione | importi che si consolidano nel tempo |
| Debito molto datato | eccepire prescrizione | pagare il “vecchio” senza motivo |
Il modo più sicuro per non farti male
Nella vita reale, il passo falso è uno: “non pago e basta”. Molto meglio così:
- chiedi per iscritto i documenti (rendiconto, fatture, criteri di riparto)
- se serve, paga “con riserva” per evitare escalation e poi contesta
- se vuoi impugnare una delibera, ricordati che spesso ci sono termini stretti e che nelle liti condominiali è frequente la mediazione obbligatoria
Alla fine, il conguaglio non è un mostro, è un conto. Ma quando manca una delibera, quando il riparto è sbagliato o quando ti chiedono cifre fuori tempo massimo, hai strumenti concreti per difenderti legalmente, senza affidarti solo all’istinto.
