Ti arriva la mail del proprietario, leggi “richiesta di adeguamento del canone” e la domanda: ma di quanto può aumentare davvero l’affitto nel 2026? Non c’è una cifra sola che vale per tutti. Già da qui si capisce una cosa: una cosa è l’aggiornamento annuale scritto nel contratto, tutt’altro è il prezzo che può chiedere alla scadenza o quando parte una nuova locazione.
Due aumenti diversi, che finiscono spesso nel solito calderone
Ogni volta che si prova a capire perché il canone sia salito, in Italia si torna a due situazioni:
- Contratto in corso, con possibile aggiornamento collegato all’indice ISTAT
- Rinnovo o nuovo contratto, con canone riportato ai valori del mercato del momento
- Contratto a canone concordato, che segue regole e fasce fissate dagli accordi territoriali
- Locatore in cedolare secca, che per tutto il periodo dell’opzione rinuncia ad aggiornare il canone
Nella pratica, chi segue la pratica, che sia agente immobiliare o amministratore, va a vedere la clausola contrattuale e il regime fiscale scelto dal proprietario.
Quanto può crescere durante il contratto
Quando nel contratto è previsto un adeguamento, di solito l’aumento annuo viene agganciato all’indice FOI dell’ISTAT. È quel valore usato per vedere come cambiano nel tempo i prezzi al consumo delle famiglie di operai e impiegati, senza considerare i tabacchi. In pratica, ci si muove più o meno insieme all’andamento dell’inflazione.
Per il 2026, non essendoci ancora un riferimento ufficiale già definito, si può ipotizzare che gli aumenti annui restino spesso attorno a circa l’1% o poco più, se lo scenario dei prezzi non cambia. Se invece la situazione diventasse meno stabile, l’adeguamento potrebbe salire.
Messo giù in numeri:
| Canone mensile | Aumento annuo (circa 1%) | Aumento al mese |
|---|---|---|
| 700 euro | 84 euro l’anno | 7 euro al mese |
| 900 euro | 108 euro l’anno | 9 euro al mese |
| 1.200 euro | 144 euro l’anno | 12 euro al mese |
L’importo effettivo dipende dalla clausola precisa inserita nel contratto e dall’indice usato nel periodo preso in considerazione.
Dove gli aumenti possono farsi notare di più
Il salto vero, molte volte, non nasce dall’aggiornamento ISTAT ma dal mercato locale quando si rinnova o si firma un nuovo contratto. Nelle città con tanta richiesta, poche case libere, presenza di università, turismo o grandi poli lavorativi che attirano persone, i canoni possono salire oltre la rivalutazione di fine anno.
Guardando al 2026, il mercato lascia intuire tre scenari distinti:
- Aree molto richieste, spesso con aumenti possibili tra 3% e 6%, a volte anche di più, ma solo in piccole zone molto specifiche
- Città intermedie, di solito con crescita che si muove tra 1% e 3%
- Zone con domanda stabile o debole, canoni quasi immobili o con ritocchi
Un appartamento ristrutturato, collegato bene e con una classe energetica più alta. Case meno efficienti, o ai margini rispetto alle aree più richieste, tendono ad avere margini più piccoli.
Come capire se l’aumento richiesto ha davvero senso
- Dare un’occhiata al contratto, cercando dove si parla dell’aggiornamento del canone
- Capire se è stata scelta la cedolare secca, perché in quel caso l’aumento annuale non si applica per tutto il periodo in cui resta attiva l’opzione
- Vedere che tipo di contratto è, se libero oppure concordato
- Farsi dare il calcolo per iscritto, con la data da cui parte l’aumento e l’indice usato
Nei contratti concordati, mettere a confronto il canone con gli accordi territoriali depositati nella propria zona, che di solito vengono richiamati anche dall’Agenzia delle Entrate e dalle principali associazioni di categoria.
Nel 2026 il rincaro più probabile, per molti contratti già in corso, resterà legato a piccoli aggiustamenti annuali. Gli scarti più netti si vedranno soprattutto al momento dei rinnovi e nelle città dove il mercato è più tirato. Per chi vive in affitto, c’è una cosa da fare prima di guardare i numeri: riprendere in mano il contratto, perché è lì che si capisce se l’aumento è previsto e quanto sul conto di ogni mese.
