Hai un appartamento lasciato libero, tuo figlio sta cercando casa e la soluzione più semplice sembra dargli le chiavi senza chiedere un affitto. In quel momento nasce anche una domanda molto pratica, l’IMU sulla seconda casa si può ridurre davvero? Sì, in alcuni casi la legge consente una riduzione del 50% della base imponibile, quindi l’imposta si calcola su un valore dimezzato e il risparmio può essere concreto.
Quando scatta lo sconto sulla seconda casa
Il caso più noto è quello dell’immobile concesso in uso gratuito a figli o genitori. La regola, richiamata dall’art. 1, comma 747, della Legge 160/2019, non prevede un’esenzione totale, ma una riduzione della base imponibile IMU.
Tradotto in modo semplice, l’imposta non sparisce, ma viene calcolata su una base ridotta del 50%.
Per ottenere l’agevolazione, devono esserci condizioni precise:
- contratto di comodato stipulato e registrato
- residenza anagrafica del comodatario nell’immobile
- utilizzo dell’immobile come abitazione principale
- immobile che, per il proprietario, non sia abitazione principale
Nella pratica, questo è il punto su cui cadono più spesso gli errori. Molti proprietari consegnano semplicemente l’appartamento a un figlio o a un genitore, ma senza registrare il contratto o senza verificare il cambio di residenza. Per i Comuni, però, la situazione va documentata con precisione.
Come richiederla senza sbagliare
La procedura è meno complicata di quanto sembri, ma richiede attenzione ai passaggi formali.
1. Registrare il contratto
Il contratto di comodato gratuito va messo per iscritto e registrato presso l’Agenzia delle Entrate. Senza registrazione, la riduzione non spetta.
2. Controllare residenza e dimora
Il familiare che riceve l’immobile deve trasferire la residenza anagrafica e viverci stabilmente. La norma collega il beneficio all’uso come abitazione principale, quindi non basta avere l’immobile a disposizione in modo saltuario.
3. Calcolare correttamente l’IMU
L’agevolazione si applica direttamente nel calcolo IMU, compilando l’F24 con la base imponibile ridotta del 50%. In molti casi è opportuno presentare anche la dichiarazione IMU, soprattutto quando il Comune richiede di comunicare le condizioni che danno diritto al beneficio.
Un controllo utile, molto concreto, è questo:
- verifica la data di registrazione del contratto
- controlla che la residenza risulti aggiornata
- conserva ricevute, copia del contratto e ogni documento collegato
Se c’è un dubbio, un CAF o un professionista può evitare errori che poi portano a recuperi d’imposta e sanzioni.
Gli altri casi in cui l’IMU può essere dimezzata
La riduzione del 50% non riguarda solo il comodato tra familiari.
Fabbricati di interesse storico o artistico
Gli immobili sottoposti a vincolo storico-artistico possono beneficiare della riduzione della base imponibile. Qui conta la natura del bene e il suo riconoscimento secondo la normativa sui beni culturali. In alcune situazioni, la valutazione riguarda anche singole porzioni dell’immobile.
Chi possiede questi fabbricati di solito sa che la documentazione è fondamentale, perché i vincoli incidono non solo sulla fiscalità, ma anche su lavori, manutenzione e autorizzazioni.
Immobili inagibili o inabitabili
Anche i fabbricati inagibili o inabitabili, se non utilizzati, possono avere la base imponibile dimezzata. Serve però una condizione reale e dimostrabile, spesso con perizia asseverata o dichiarazione idonea secondo le regole comunali.
Un dettaglio importante, spesso frainteso, è che non basta avere un immobile senza utenze. Se è comunque agibile, lo sconto in genere non si applica.
Cosa controllare prima di pagare
Prima del versamento IMU conviene fare una verifica semplice ma decisiva: categoria dell’immobile, contratto registrato, residenza del familiare, eventuale documentazione tecnica o vincolo storico. L’agevolazione spetta al contribuente nel momento del calcolo, ma i Comuni possono controllare e rettificare. Per questo, avere le carte in ordine fa la differenza tra un risparmio legittimo e un problema da risolvere mesi dopo.
